Erhvervsejerlejligheder i Valby solgt over prisen
Erhvervsejerlejligheder i Valby solgt over prisen
I denne case fandt vi undervejs et udviklingspotentiale i ejendommen, der forøgede ejendommens værdi betragteligt. Den endelige salgspris lå seks millioner over konkurrerende erhvervsmæglers vurdering.
En af DN Erhverv ApS faste klienter havde en erhvervsejerlejlighedsportefølje med beliggenhed centralt i Valby, som han ønskede at sælge, såfremt han kunne opnå en tilfredsstillende pris. Porteføljen var tidligere blevet vurderet af en anden mægler til en pris på 34 mio. kr., men ejeren mente, at dens egentlige værdi var højere og ønskede derfor en second opinion.
Udfordringen
Der var tale om en portefølje bestående af 10 erhvervsejerlejligheder med et samlet areal på 2.776 kvm. fordelt på stueetage og 1. sal i to større ejendomme fra henholdsvis 1965 og 1974. Lejlighederne var fuldt udlejede – de mindre 1.salslejligheder til en række lægepraksisser, mens de lidt større erhvervslejligheder i stuen blev udlejet til henholdsvis kontor, motionscenter samt et kommunalt drevet dagcenter; alle solide lejere.
Sådan gjorde vi
Ud fra en umiddelbar betragtning, baseret på lejeindtægter og omkostninger, lå DN Erhvervs vurdering af ejendommene på 36-38 mio. kr., men under arbejdet med at gennemgå og registrere diverse dokumenter, stødte vi på en hidtil overset udviklingsmulighed. Det viste sig, at lejekontrakterne åbnede op for at udnytte nogle særregler i lejeloven, der gjorde det muligt at opsige lejerne i 1.salslejlighederne med tre mdr. varsel og efterfølgende omdanne dem til ejerlejligheder. Med kvadratmeterpriser på ejerlejligheder, der for området på dette tidspunkt lå i størrelsesordenen 37.000 kr. mod de estimerede 16.000 kr. for erhverv, var der tale om en væsentlig forøgelse af ejendommens værdi.
Med den nye udviklingsmulighed kunne vi opskrive ejendommens udbudspris til 40 mio. kr. For at verificere dette udviklingspotentiale og fjerne evt. usikkerhed hos en potentiel køber fik vi et advokatfirma til at udarbejde et notat på sagen, hvori de sandsynliggjorde muligheden for en omdannelse. DN Erhverv udarbejdede herefter det endelige salgsmateriale og gik i gang med at finde en køber.
Afslutning på sagen
Vi sendte materiale ud til hele vores køberdatabase og tog direkte kontakt til en række investorer, som vi mente, kunne være interesserede i ejendommene. Vi fik en del henvendelser på sagen og solgte til slut porteføljen til et mellemstort ejendomsselskab.
Direktøren for selskabet, der selv har en juridisk baggrund, kunne straks se potentialet i lejekontrakterne og i det udarbejdede advokatnotat. Porteføljen blev solgt til prisen på de 40 mio. kr., og selve handlen foregik hurtigt og gnidningsfrit.
Derfor er det hos DN Erhverv fast procedure, at gennemgå samtlige dokumenter i detaljen og tænke alle udviklingsmuligheder igennem, inden ejendommen sælges. Vi er ydermere altid bevidste om, at tryghed i handlen er en uhyre vigtig faktor, der ofte kan aflæses direkte i prisen. Vi tøver derfor ikke med at benytte os af ekstern og uvildig rådgivning, hvis vi skønner, det kan have en gavnlig effekt på den givne sag.
Se prospekt for porteføljen i Valby