Tabet på ejendomme retter søgelyset mod valuarerne
Bragt i Berlingske Tidende 16.09.09
Af Sten Thorup Kristensen
For stort set hvert tab, som banker og andre långivere har måttet indkassere på ejendomssektoren, har en valuar sat værdi på den pågældende ejendom. Det er ikke valuarernes skyld, at markedet er gået ned, men i nogle tilfælde har de alligevel et medansvar.
Der er andelsboligejere, som er sure på valuarer for tiden. Disse boligejere mener, at de er blevet lokket til at købe – enten individuelt eller som forening – til urealistisk høje priser, og de går ikke stille med deres surhed. Så den type sager har løbende været omtalt i pressen. Men for valuarerne selv kan balladen om andelsboligerne vise sig at være et lille vindpust i forhold til en storm, der kan rejse sig i de kommende kvartaler, efterhånden som den finansielle sektor kommer så langt frem i oprydningsprocessen, at den får overskud til at se på, hvem der har ansvaret for de tab, der er lidt på ejendomssektoren.
Banker og andre långivere har i udgangspunktet selv ansvaret for de lån, de har givet. Men i forbindelse med lån til ejendomssektoren er det almindelig praksis at indhente en vurdering fra en valuar for at sikre sig, at der er værdier svarende til de lån, der bliver givet. Hvis valuaren ikke har gjort sit arbejde godt nok og sat en urealistisk høj pris på en ejendom, kan det være ansvarspådragende.
Mulige erstatningskrav
Mange af de rådne æbler fra festen på ejendomsmarkedet er i dag samlet i afviklingsselskabet Finansiel Stabilitet A/S, der har overtaget de dårlige og tabsgivende kunder i fem krakkede banker, og som nu – på skatteydernes vegne – prøver at minimere tabene.
»Vi har set vurderinger, som vi har svært ved at se konsistensen i, selv i forhold til de markedspriser, der blev handlet til tidligere,« siger bestyrelsesformand Henning Kruse Petersen. Han vil ikke oplyse, hvad Finansiel Stabilitet vil gøre i de pågældende sager – om noget.
»Vi følger udviklingen nøje,« holder han sig til at sige.
Men der er mange andre typer af aktører, der kan gå efter valuarerne. Det gælder for eksempel alle de banker, der har overlevet trods tab på ejendomssektoren, og det gælder måske især pantebrevsholdere og ejendomsselskaber.
Ved konkurser bliver situationen skærpet. Aktører, der har bevaret deres selvstændighed, kan vælge at lade sket være sket og på den måde gå stille med dørene. En kurator i et konkursbo har derimod pligt til at hive alle værdier hjem.
Boris Frederiksen, kammeradvokat og partner i Advokatfirmaet Poul Schmith, er, som han selv udtrykker det, kurator i »alt for mange« krakkede ejendomsselskaber. Han kan ikke sige, om man vil rejse erstatningskrav mod valuarer eller ej af den simple grund, at man endnu ikke er nået så langt.
»Vi begynder med at gennemgå konkursboene for at danne os et billede af, hvorfor det er gået, som det er. Derefter vil vi vurdere, om der er noget, der giver os anledning til at tro, at personer har handlet på en måde, der ikke er korrekt,« siger Boris Frederiksen, der oplyser, at den sidste del af processen er fast praksis.
Store tab på udlån
Mens den finansielle sektor har ryddet op inden for egne døre, har der blandt erhvervsmæglerne gennem længere tid verseret spekulationer om, at der ville komme en bølge af erstatningskrav for over-optimistiske vurderinger.
Det har interesse som langt mere end almindelig branchesladder. Det er gigantiske beløb, der er tabt på udlån til ejendomsbranchen, og hvis bare en lille del af det bliver tørret af på valuarerne, kan det blive et hårdt slag, der rammer selv store og hæderkronede erhvervsmæglere.
Desuden er det almindelig anerkendt, at der i hvert fald i forbindelse med de herostratisk berømte bytteklubber er foretaget vurderinger, som har været betydeligt over de realistiske priser på det almindelige marked, og hvor valuarerne næppe heller kan siges at have været i god tro.
Men under det er der en lang række sager, som i større eller mindre grad har været betændte. Det kan være sager, hvor ejendomsselskaber eller pantebrevsholdere i de gode tider har skaffet likviditet ved at fremvise en valaurerklæring for en bank eller for en anden finansieringskilde, der på den baggrund har ydet et lån. Netop den type lån, som er den vigtigste grund til, at indtil videre fem banker er bukket under.
Jakob Dalhoff, direktør i mæglerfirmaet DN Erhverv A/S, oplevede i denne periode, at firmaet fik adskillige henvendelser fra ejendomsbesiddere og pantebrevsholdere, der spurgte, om DN Erhverv A/S kunne vurdere en pågældende ejendom til et givent beløb.
Urealistiske
»Forespørgslerne på at udarbejde en vurdering til en given værdi var tit helt urealistisk og ude af proportion med den reelle værdi i fri handel. I disse tilfælde har vi pænt meddelt, at DN Erhverv ikke er i branchen for salg af brevpapir. I nogle tilfælde var svaret på vores afvisning, at de var villige til at betale to til tre gang mere, end det, vi normalt tager for en vurdering, blot vi vurderede ejendommen til den urealistiske høje pris. Om andre valuarer faldt for fristelsen, skal jeg lade være usagt,« siger Jakob Dalhoff.
De over-optimistiske vurderinger kan have gjort indtryk i for eksempel lokale banker, der ikke havde kompetencen til at begå sig på ejendomsmarkedet, og det kan også være en af grundene til, at sagerne indtil videre ikke er kommet op til overfladen: Ingen ønsker at udstille det, hvis man har dummet sig.
En anden mægler, der ikke ønsker sit navn frem, har også i længere tid ventet på at se, om der kom sager med erstatningskrav mod hans eget selskab eller kolleger i branchen. Denne mægler finder udviklingen det næste års tid »meget spændende«.
Men han vil blive overrasket, hvis der er substans i sagerne. Han hæfter sig netop ved, at indtjeningen på vurderinger er så forholdsvis beskeden, at det ikke har kunnet begrunde, at man skulle sætte sit gode navn og rygte på spil.
»Når man kan se i bakspejlet, så er alle kloge. Nu, hvor der er konstateret tab, er der også en jagt på syndebukke. Men en vurdering skal ligge cirka 20 procent over markedsprisen, før sådan en sag holder i retten. Og det tror jeg ikke, at man vil se mange eksempler på,« siger mægleren.