To erhvervsejendomme solgt 2008 og 2009
Formidling af 2 erhvervsejendomme til mindre ejendomsselskab i efteråret 2008 og foråret 2009.
I løbet af foråret 2008 fik DN Erhverv A/S kendskab til et mindre ejendomsselskab, som var på udkig efter investeringsejendomme. På trods af at markedet allerede på dette tidspunkt var mærket af finanskrisen, var selskabet i stand til at løfte en handel og vi indkaldte dem derfor til et møde på vores kontor, hvor vi fik analyseret og udspecificeret deres købekriterier yderligere. Efterfølgende udarbejdede vi kravspecifikationer for ejendomme, de kunne være interesserede i. Listen så i store træk således ud:
- Erhvervsejendomme beliggende i Storkøbenhavn
- Lejekontrakter på 5-10 år
- Solide lejere
- Gerne ejendomme med udviklingspotentiale
- Der skulle kunne opnås en belåning på 60 % fra et realkreditinstitut samt 10 % CDO
- Købesum mellem kr. 50-100 mio.
- Forventet afkast mellem 6,5 og 8%
Herefter gik DN Erhverv i gang med at lede efter ejendomme, der passede på profilen, og i løbet af de næste 6 måneder præsenterede vi klienten for mere end 30 erhverveejendomme. I løbet af denne proces fik vi yderligere indskærpet købekriterierne. Af de 30 ejendomme, vi forelagde, afgav klienten bud på to af dem. Dog var afstanden mellem buddene og den pris, som sælger ønskede at sælge til, for stor til at det førte til nogen handel.
Sideløbende var vi i dialog med et lille velrenommeret udviklingsselskab vedr. forskellige projekter. Dette selskab havde i kølvandet på en rigtig god handel færdigudviklet en erhvervsejendom i Ballerup og fået tegnet en 6-årig lejekontrakt med en statslig virksomhed. Da projektet nu var tilendebragt, ønskede de at afhænde ejendommen.
DN Erhverv arrangerede derfor i efteråret 2008, at de to parter skulle mødes omkring bordet sammen med advokat Thomas Færch fra a4 Advokatfirma. Der blev hurtigt enighed om en ramme, som de efterfølgende forhandlinger skulle foregå indenfor, ligesom parterne fik skitseret en praktisk handlingsplan for det videre forløb. Selvom der var tale om en mere kompliceret handelskonstruktion end blot en traditionel ejendomshandel, forløb hele den efterfølgende proces gnidningsfrit.
I løbet af de næste par måneder gennemgik vores klient følgende:
- Juridisk due diligence
- Teknisk due diligence
- Miljøteknisk gennemgang
- Indhentede finansieringstilbud
Efter alle informationer var blevet indhentet og gennemgået var begge parter parate til at gå videre og i november 2008 blev handlen afsluttet.
Efter en vellykket handel ønskede klienten at erhverve en ejendom med en noget længere lejekontrakt på min. 10 år. På den måde ville de få en større spredning på længden af lejekontrakterne og risikoen i deres portefølje ville dermed blive reduceret.
DN Erhverv undersøgte markedet og endte med at finde en nybygget investeringsejendom der skulle huse et regionalkontor for et af Danmarks største og mest solide selskaber, som tegnede en 10årig lejekontrakt.
Heller ikke her var der tale om en traditionel handel, da ejendommen på handelstidspunktet endnu ikke var opført og kun betonfundamentet støbt. Det var derfor en handel, hvori der indgik et grundkøb, en entreprisekontrakt samt et fee til den tidligere ejer.
Da entrepriseret ikke ligger indenfor DN Erhvervs kernekompetencer blev advokat Søren Sloth fra a4 Advokatfirma tilknyttet sagen. Søren Sloth har speciale i entrepriseret og har mange års erfaring indenfor området, så han varetog bl.a. udarbejdelsen af kontraktmaterialet.
Handlen blev indgået i sommeren 2009, men kan først endelig afsluttes primo 2010.